ETF나 미국 주식처럼 최근 블로그나 유튜브 등을 통해 많이 알려진 상품도 있고, 각자의 투자전략에 따라 투자가치와 매력이 있음에도 그보다 덜 알려져 있는 상품들도 있다.
잘 알려진 상품의 경우에도 대부분 무슨 종목이 유망한지 등에 대한 단편적인 정보만 유통되고 있다.
그러한 단편적인 정보만 가지고 각자의 투자전략에 따른 적합한 포트폴리오를 구성하기는 어렵다.
이것이 바로 금융투자상품에 대해 제대로 알고 투자해야 하는 이유이다.
리츠
리츠는 부동산에 대한 직접적인 소유 없이도, 소액으로 투자할 수 있는 장점 때문에 많은 개인 투자자들에게 매력적인 투자 수단으로 사용되고 있다.
1. 리츠의 기본구조 및 수익구조
2. 리츠의 다양한 종류
3. 상장 리츠 비교 상품
4. 글로벌 리츠 현황
5. 리츠의 특징
6. 왜 리츠 투자인가?
리츠의 기본구조 및 수익구조
‘리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)’는 부동산에 투자하는 방법 중 하나로, 투자자들이 부동산에 간접적으로 투자할 수 있도록 만들어진 금융 상품이다.
간단히 말해, 여러 사람들이 자금을 모아 부동산에 투자하고 그로 인한 수익을 배당금 형태로 나누는 방식이다.
다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산, 부동산 관련 유가증권, 부동산 관련 대출 등에 투자하고 발생하는 수익을 투자자에게 배분하는 부동산에 특화된 회사 또는 부동산 간접투자신탁 상품이다. 따라서 리츠는 부동산의 전문성과 오랜 투자경험을 갖춘 운용인력으로 구성되어 있고, 이런 ‘리츠 운용사’는 투자자를 대신하여 부동산 발굴 및 매입부터 임대, 건물 관리 그리고 매각까지 투명하게 진행하여 이로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 의무적으로 배당 지급하는 업무를 수행한다.
좀 더 리츠의 요건에 대해 구체적으로 살펴보면, 리츠는 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자 및 운용되어야 하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하여야만 ‘리츠’로서 인정 받을 수 있다. 그리고 이런 요건들을 모두 만족할 시, 리츠는 일반 회사에서 부과하는 법인세가 면제되는 혜택을 볼 수 있으며, 이는 곧 투자자들에게 상대적으로 높은 배당수익률을 제공하는 원천이 된다. 다만, 투자자들은 여타 다른 배당과 마찬가지로 배당소득세를 내야하는 의무를 지니게 된다. 다시 말해, 리츠는 부동산과 배당에 특화된 상법상의 회사 또는 부동산 간접투자신탁 상품으로 볼 수 있다.
1. 부동산 투자 간접 참여: 리츠는 상장된 회사처럼 거래되며, 주식처럼 거래소에서 사고팔 수 있다.
투자자들은 리츠 주식을 구입함으로써 다양한 부동산 자산에 간접적으로 투자하게 됩니다.
2. 배당금 지급: 리츠는 법적으로 최소 90% 이상의 수익을 배당금으로 지급해야 하므로, 투자자들은 안정적인 배당금을 기대할 수 있다. 이로 인해 안정적인 수익을 추구하는 투자자들에게 인기가 있다.
3. 다양한 부동산 자산: 리츠는 상업용 부동산, 주택, 물류센터, 병원, 호텔 등 다양한 부동산 자산에 투자할 수 있어 투자자가 특정 부동산 시장에 집중하지 않고 다양한 분야에 분산 투자를 할 수 있는 장점이 있다.
4. 상장된 리츠와 비상장 리츠: 상장된 리츠는 증권거래소에서 거래되는 반면, 비상장 리츠는 거래소에 상장되지 않지만 여전히 부동산에 투자하고 배당을 지급하는 구조를 가진다.
그렇다면 리츠는 어떤 부동산을 투자할 수 있을까?
리츠가 투자 대상으로 삼는 부동산은 오피스, 물류창고, 리테일, 호텔, 임대주택 등과 같은 전통적 상업용 부동산을 포함하고, 최근에는 산업의 변화와 함께 데이터센터(Data Center), 셀타워(Cell Tower), 의료시설, 요양원, 개인창고(Self-storage) 등과 같은 다양한 부동산에도 투자되고 있다. 또한, 리츠의 운영 목적 또는 리츠 형태에 따라 이미 지어진 실물 부동산 외에 토지 매입 및 개발 등과 같은 부동산 개발에도 투자도 이루어진다.
그렇다면 리츠의 수익구조에 대해서 살펴보자. 앞서 설명한것처럼 리츠는 부동산을 기초자산으로 하기 때문에 부동산 가격에 영향을 끼치는 경기 및 지역별 부동산 시장의 수급 상황이 리츠 수익에 있어서 중요한 요인이다. 또한, 이런 외생적 요인 외에도 리츠 회사가 자체적으로 수익성을 개선 시키는 활동도 있다.
첫번째로 리츠는 보유하고 있는 부동산의 가치 증대를 위하여 내부성장 전략을 취한다.
대표적인 예로는 적극적인 임대차 활동을 통한 임대료 성장, 리모델링 및 확장 등을 통한 임차인 니즈 충족, 수선, 에너지 등 운영비용의 절감 등이 있다. 이런 부동산의 수익성 개선은 결과적으로 자산가격 상승을 가져올 수 있다. 또한 리츠 회사는 외형적 확대를 통한 외부성장 전략도 수익구조를 개선 시키기 위한 방법 중 하나이다.
대표적인 전략으로는 기존 포트폴리오에 추가적으로 신규자산 매입, 부동산 운영 및 소유회사에 대한 인수가 있다. 이런 외부 성장전략을 통하여 다양한 자산 편입을 바탕으로 한 포트폴리오 다변화가 이루어지면서 임대료 매출 증가 및 안정화까지 추구할 수 있다.
리츠의 다양한 종류
리츠는 운영 목적에 따라 크게 세가지 종류로 나눌 수 있다.
먼저 최근 국내 주식시장에서 상장이 이루어지고 있는 위탁관리 리츠부터 살펴보자. 위탁관리리츠는 말 그대로 리츠 회사가 자체적으로 자산을 관리하지 않고 자산관리계약을 통한 별도의 자산관리기관, 즉 ‘운용사’가 투자자들의 이익을 최우선으로 하여 리츠를 운용하는 형태이다. 리츠 회사와 운용을 분리함으로써 운용과 관리의 투명성을 강화한 형태로 볼 수 있다. 이는 전 세계적으로 가장 많은 형태의 리츠이다. 두번째로, 자기관리리츠는 부동산 투자 및 자금 관리나 회계 등을 모두 리츠 한 회사에서 관리하는 리츠를 말하며, 일반적으로 ‘회사형 리츠’로 불리기도 한다. 또한 자기관리리츠는 일반적으로 부동산 개발사업도 영위할 수 있는 구조의 리츠이고, 미국에서 주로 찾아볼 수 있는 리츠이다. 마지막으로 기업구조조정리츠는 말 그대로 회사의 자산 유동화를 통한 기업구조조정을 목적으로 하는 리츠이며, 위탁관리리츠와 동일한 방식으로 운영된다. 다만, 부동산의 매각대금의 50% 이상을 기업채무 상환용으로 사용하여야만 한다.
또한, 리츠는 투자대상에 따라 크게 세가지로 구분할 수 있다. 첫번째는 투자자산의 75% 이상을 부동산 소유 지분으로 구성되어 있는 지분형 리츠가 있고, 투자자산의 75% 이상을 부동산 대출 및 유가증권 등에 운용되는 모기지형 리츠가 두번째이다. 이 두가지 리츠 모두 수익은 투자 대상으로부터 나오는 이자나 배당으로 구성된 점에서 같다. 마지막으로 지분형과 모기지형이 조합된 혼형형 리츠가 있다. 특히, 모기지형 리츠는 리츠 선진시장에서도 주로 상업용 부동산 금융상품 시장이 발달 된 미국에서만 보이는 형태의 부동산 대출 투자 특화 리츠로 볼 수 있다.
마지막으로 리츠의 투자자 기준으로 크게 두가지 종류로 나눌 수 있다. 50인 이하 특정 투자자에게 투자를 받아 운용되는 사모리츠가 있으며, 이는 일반적으로 한시적 형태로 운용되어 리츠의 만기시 청산절차를 진행한다. 마지막으로 공모리츠는 50인 이상 불특정 다수에게 투자를 받아 운용되는 리츠이다. 일반적으로 공모리츠는 주식시장에 상장되어서 거래가 되고 있어 개인들도 일반 주식과 같은 방식으로 사고 팔수 있는 형태를 띄고 있다.
상장 리츠 비교 상품
상장 리츠는 투자 대상 자산을 부동산으로 하고 있는 점에서 실물 부동산 펀드와 종종 비교 되기도 한다. 두 개 모두 부동산 집합투자기구, 즉 일명 ‘부동산 펀드’라는 점에서 같다. 하지만 가장 큰 차이점은 상장 리츠는 말 그대로 주식시장에 상장되어 있어 언제든지 사고 팔 수 있다는 유동성 측면에서 일반 실물 부동산 펀드와 다르다. 또 다른 큰 차이점은 상장 리츠는 영속적인 형태를 가지는 반면 실물 부동산 펀드는 한시적으로 투자 운용 된다는 점이다. 이 두가지 차이점은 투자자로 하여금 상장 리츠 또는 실물 부동산 펀드 선택에 있어 크게 영향을 끼친다. 자금 확보 및 유동성의 불확실성이 있는 개인 투자자 입장에서 일반적으로 환매의 제한이 있고 만기가 긴 실물 부동산 펀드 상품은 접근하기 어려운 부분이 있다. 반면, 언제든지 거래가 가능하여 원할 때 자금 회수가 가능한 상장 리츠의 경우에는 유동성이 있는 만큼 주식시장내 주가의 변동성에 노출되기 때문에 이는 투자자로 하여금 가격 하락 가능성에 대한 리스크를 고민하게 된다.
이로 인해, 일반적으로 상장 리츠와 실물 부동산 펀드에 투자하는 투자자들의 투자 목적 및 전략은 상이하다. 먼저 상장 리츠 투자자들은 영속법인 형태인 리츠 회사의 기업가치 상승에 따른 주가 상승 및 자본 차익과 함께 높은 배당수익률을 추구한다. 이와 다르게 실물 부동산 펀드 투자자들은 투자 기간내 수익률의 변동성 추구보다 안정적인 고배당 수익에 집중하는 경향이 있다.
또한 주식 시장내에서 상장 리츠는 부동산 기업의 주식과도 종종 비교되기도 한다. 가장 큰 차이는 앞서 설명한 리츠가 되기 위한 요건을 만족하는지 여부이다. 다시 말해, 일반 부동산 기업은 리츠와 동일하게 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자 및 운용되고 있다 하더라도 배당가능 이익의 90% 이상을 배당할 의무가 없고, 일반 부동산 기업은 법인세 면제 혜택을 받지 못한다. 그 결과, 일반 부동산 기업은 한 해 벌은 이익에 대한 법인세를 부과 한 뒤, 남은 이익을 주주들에게 배당한다는 점에서 투자자에게 돌아가는 배당 수익률은 리츠에 비해 상대적으로 낮을 가능성이 높다. 또한, 일반적으로 리츠는 이미 안정화 된 부동산을 매입, 소유 및 관리에 초점을 두는 반면, 부동산 개발회사의 경우, 토지 매입, 개발, 운영을 통한 자산가치 상승 및 매각에 따른 개발이익에 초점을 두고 있어 실적의 변동성 측면에서도 리츠 대비 상대적으로 높고, 이는 곧 주식 가격의 변동성으로도 이어지는 경향이 있다.
글로벌 리츠 현황
리츠는 금융위기와 같은 경기침체기를 경험하면서, 실물자산 가치의 폭락과 시장내 자금경색을 해결하기 위하여 정부주도 하에 구조조정 형태의 리츠가 도입되면서 시작되었다. 그 이후, 몇번의 경기침체기를 경험하면서 우량한 금융 또는 건설기업들이 자발적으로 리츠 제도를 활용하면서 다양한 자산을 투명하고 안정적으로 매입, 매각, 소유 및 운영하면서 금융시장 및 부동산 시장에 긍정적인 기여를 하게 되었고, 이는 현재까지 리츠가 발전해오게 된 주요한 계기가 되었다. 현재 리츠는 전 세계 국가 중 총 37개 국가에서 도입되어 금융시장내에서 다양한 전략과 투자 상품으로 활용되고 있다. 이 중, G7이라고 불리우는 선진 7개국에 해당하는 미국, 일본 캐나다, 프랑스, 영국, 독일, 이탈리아는 리츠가 도입되어 다양한 부동산 자산에 투자하는 금융상품으로 자리잡았다. 또한 일본을 제외한 아시아에서는 홍콩, 호주, 싱가폴이 리츠를 적극적으로 활용하고 있다. 최근에는 중국에서도 리츠 백서를 발간하면서 도입 검토에 적극적인 자세를 보이고 있는 상황이다.
상황이다.
글로벌 EPRA Survey에 따르면, 글로벌 리츠 시장 규모는 약 2,200조원을 형성하고 있고, 하루 평균 거래량도 약 9조원의 시장이 형성 되었다. 또한 이런 시장 규모는 전 세계 380개 이상의 리츠 기업들로 하여금 FTSE, MSCI, S&P와 같은 대표적인 지수내 편입까지 이끌어내는 결과를 가져왔다. 국가별 시장 규모로 살펴보면, 일반 주식과 마찬가지로 1930년대부터 리츠를 도입한 미국 시장이 압도적으로 큰 비중을 차지하고 있다. 시가총액 기준으로 살펴보면, 미국이 글로벌 상장 리츠 시장내 약 58% 수준의 비중을 차지하고 있고, 일본이 약 10%, 영국과 홍콩이 각각 4.7%씩 차지하면 단일 국가로선 큰 리츠 시장을 형성하고 있다.
글로벌 리츠들이 투자하고 있는 부동산의 섹터별 비중으로 살펴보면, 상업용 부동산 시장내 전통섹터라고 불리우는 리테일, 산업시설, 주거시설, 오피스가 전체 약 52.8%를 차지하고 있고, 최근 급격하게 성장하고 있는 데이터센터나 통신타워 등이 해당하는 특수형 섹터가 약 14.3% 정도 차지하고 있다. 그 외에 인구 고령화에 따라 시장내 니즈가 높아지고 있는 헬스케어 리츠도 6.9%를 차지하며 지속적으로 규모를 확대해 나가고 있다. 마지막으로, 리츠는 아니지만 부동산을 개발 및 운영하는 회사인 부동산 디벨로퍼 주식도 글로벌 리츠 지수내 편입이 되는 경우가 있는데, 이는 리츠 투자시 잘 구별하여 접근할 필요가 있다.
리츠의 특징
앞에서 리츠들의 개념, 수익구조, 종류, 시장 현황 등과 같은 기본 배경에 대해서 알아봤다면, 이제는 투자 자산으로서의 리츠 특징에 대해서 살펴보자. 먼저 리츠는 주식시장에 상장되어 일일 거래가 가능한 상품이기에 분명 주식의 성격을 띄고 있다. 하지만, 부동산에서 발생하는 임대 수익을 통해 정기적인 배당을 지급하는 특징도 있기에 주식과 채권의 중간 성격으로 보기도 하며, 이런 측면에서 리츠를 유동성을 보유한 상장 대체투자 상품으로 분류하기도 한다. 실제로 장기적인 상관관계 측면에서 살펴보면 리츠는 일반 주식, 채권과 상관관계가 높지 않기에 대체투자 전략으로 활용 되고 있는 투자 자산이다. 다만, 단기적인 관점에서는 주식 시장내에 상장되어 있는 리츠는 유동성에 영향을 받아 일반 주식과 높은 상관관계를 보인다. 실제로 과거 금융위기나 이번 코로나19 펜데믹 상황에서 단기적으로 주식시장과 높은 상관성을 보였다.
또한 리츠는 기초자산이 상업용 부동산이기에 당연히 산업용 부동산 시장과 유사한 흐름을 보인다. 다만, 사모시장내에서 거래가 이루어지는 실물 부동산은 리츠의 공개된 정보, 거래량, 참여자 등의 차이로 인하여 단기적으로는 낮은 상관관계를 보이기는 하나, 장기적인 관점에서는 리츠와 실물 부동산 가격의 흐름은 유사한 모습을 보이는 경향이 있다.마지막으로 리츠는 금리와 밀접한 관계가 있는 투자자산이다.
기본적으로 리츠의 기초 자산인 부동산 자체가 타인자본(부채총계)과 자기자본(자본총계)로 구성이 되어 있고, 이 중 타인자본에서 발생하는 비용은 곧 이자비용이 된다. 따라서, 금리인상은 단기적으로 타인자본 조달에 대한 비용을 증가시켜 리츠의 배당수익률 및 자산가치 하락에 대한 우려로 리츠 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 하지만, 중장기적으로는 인플레이션과 함께 임대료가 올라가고 이는 곧 부동산 가치 상승으로 이어져, 리츠의 배당수익 및 자본이득 상승효과가 이자비용을 상쇄하는 효과를 가져온다. 이런 측면에서, 리츠를 대표적인 인플레이션 헷지 자산으로 보기도 한다.
왜 리츠 투자인가?
그렇다면 리츠는 왜 투자하는 것일까? 어떤 부분에서 현재의 큰 글로벌 리츠시장이 형성 된 것인지 알아보자. 첫번째, 리츠를 투자자산으로 고려하는 투자자 입장에서는 여타 자산 대비 안정적이고 높은 배당수익률이 큰 매력으로 다가온다.
리츠를 구성하고 배당 재원이 되는 부분이 결국 부동산 임대차 계약에서 발생하는 임대료이기 때문에 단기간에 손익이 극단적으로 악화되기가 어렵고, 배당가능이익의 통상 90% 이상을 의무적으로 배당해야만 한다는 점이 다른 일반 기업들의 주식이나 고배당 주식과는 차별화가 된다.
실제로 역사가 가장 긴 미국 리츠의 경우에도 1972년 이후 금융위기를 포함하여 몇번의 경기침체기를 경험하였지만 배당수익률 3% 미만으로 내려간 적이 없이 안정적으로 꾸준히 배당하였다. 특히, 1972년 이후 연평균 배당수익률 기준으로 비교해보면 S&P500의 경우 약 3.2% 수준을 기록한 반면 미국 리츠는 약 7.5%를 기록 할 정도로 높은 배당수익률을 기록하였다.
두번째, 리츠는 고배당 외에도 부동산 가격 상승 또는 리츠의 자산 규모 확대 및 수익성 개선에 따른 자본차익 기대도 가능한 투자자산이다. 일반 주식처럼 리츠의 주가도 벨류에이션, 즉 가치평가를 한다. 다만, 일반 주식들의 가치평가 기법에서 활용되는 주가수익비율(Price to Earning Ratio)을 리츠에 적용하지는 않는다.
리츠는 부동산이란 자산으로 구성되어 있기 때문에 통상적으로 순자산가치 대비 주식가격(Price to Net Asset Value)을 리츠 주식 가격의 가치평가 기법으로 활용된다. 그리고 이런 가치평가 측면에서 리츠는 결국 수익성의 개선 또는 지가 상승의 영향으로 보유 부동산의 가치 상승 시 해당 리츠 주식 가격의 상승이 정당화 될 수 있고, 이는 일반적으로 시장내 투자 참여자들 사이에서 적정한 가치로 형성될 수 있다. 다만 리츠는 부동산 가격 변동에 따른 주가의 상하 변동 가능성도 존재하기에 배당만을 위해 투자하는 상품으로 접근하기에는 다소 어려움이 있다는 점을 투자자들은 명심하여야 한다.24 다양한 금융투자 바로 알기
세번째 투자 포인트는 투자 자산의 포트폴리오 측면에서 수익성 개선 효과를 가져온다. 앞서 이야기한 주식, 채권과의 낮은 상관관계 측면에서 바라볼 때, 리츠의 투자는 포트폴리오 수익률 측면에서 안정화 효과를 가져온다. 주식 또는 채권의 하락 시 리츠의 가격 변동은 상대적으로 덜 연동되는 경향이 있고, 연동되는 상황 속에서도 높고 안정적인 배당수익률이 유지되는 측면에서 전체 투자 포트폴리오의 수익률 개선에 기여한다. 또한, 실물 부동산과 리츠를 혼합하여 투자할 시에도 포트포폴리오 수익률 개선 효과를 가져온다.
최근 5년 기준, 핵심 지역 또는 우량한 임차인을 확보하는 전략인 Core 전략을 구사하는 부동산 펀드와 리츠를 혼합하여 투자할 경우와 그렇지 않는 단일 자산(100% 실물 부동산 펀드, 100% 리츠 펀드) 투자 전략을 비교해보면, 50%씩 투자하여 운용할 때 10~20% 수준의 수익률을 달성하는 확률이 54%로 제일 높게 나왔다. 또한, 리스크 관리 측면에서도 실물 부동산 펀드는 경기 침체기에 접어들면 환매가 어려운 구조로 인하여 대응이 어려운 반면, 리츠는 투자자 입장에서 부동산에 투자하면서도 일반 주식처럼 유동성이 확보되어 있어 위험 발생시 매도를 통한 리스크 관리가 가능하고, 경기순환국면에 대한 다양한 대응이 가능하다. 이런 측면에서, 리츠 시장이 잘 구축되어 있는 국가들은 점차적으로 실물 부동산과 리츠를 혼합하여 투자하는 추세가 되어가고 있으며, 우리나라 기관들도 리츠에 투자 집행을 늘려가기 시작하고 있다.
마지막으로 리츠는 인플레이션 리스크를 줄일 수 있는 대표적인 상품이다. 최근처럼 인플레이션 우려가 고조될 시, 금리 상승은 채권가격의 하락을 가져 올 수 있고, 일반 주식의 경우 유동성 감소에 따른 시장 변동성 확대를 초래할 수 있다. 하지만 리츠는 앞서 설명한 바와 같이 일반적으로 보유 자산의 임대료 및 자산 가치 상승이 인플레이션에 연동되어 형성되기 때문에 임대료 상승과 부동산 가치 상승이라는 인플레이션 리스크 방어 효과와 리츠의 배당수익 및 자본차익을 기대할 수 있는 투자 상품이다.
결론적으로, 리츠는 부동산을 기반으로 한 간단하고 투명한 수익구조를 지니고 있고, 안정적인 높은 배당수익률을 제공하는 동시에 경기국면에 따른 자본이득과 리스크 관리를 통한 투자수익률 제고에 활용되는 투자자산이다. 또한, 주식, 채권, 실물부동산과 같이 투자 할 시 포트폴리오 효과도 긍정적으로 기대할 수 있기에 다양한 국가 및 투자자들 사이에서 널리 활용되고 있다. 다만, 경기침체기에 따른 부동산 가격 하락, 기준금리 상승 또는 단기간내 금리 급등에 따른 리츠의 수익성 훼손 등은 리츠 주식 가격에 부정적으로 작용하기 때문에 반드시 적합한 경기 국면에 맞춰 투자를 고려하여야 한다.
